Nos conseils financiers

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Calculez vos mensualités d'un prêt immobilier.

Dans votre projet d'acquisition, n'oubliez pas de prendre en compte des frais qu'il vous faudra acquitter.

• À l'achat
Les "frais de notaire" sont en fait constitués des différentes taxes et débours imposés par la fiscalité générale et locale, aussi appelés "frais de mutation". Les émoluments du notaire proprement dits ne constituent qu'une fraction de cette somme, et ils sont rigoureusement encadrés.
Dans le neuf (biens à livrer ou de moins de 5 ans), ces frais s'élèvent à environ 3%.
Dans l'ancien, il faut compter environ 7%.

La Chambre des Notaires de Paris met à votre disposition un outil de calcul complet pour estimer ces frais en fonction de votre projet, profitez-en : cliquez sur ce lien.

• Les frais bancaires
Si vous contractez un emprunt, l'organisme financier vous demandera de lui régler en plus du remboursement du capital et des intérêts, les frais suivants :

- Les frais de constitution de dossier : soyez vigilants sur ce point, les écarts entre les différentes institutions peuvent s'avérer très importants. Ils sont souvent un premier levier de négociation.

- L'assurance décès-invalidité obligatoire : son montant est calculé suivant le "risque" que vous représentez pour la banque, et fait souvent suite à un questionnaire de santé.

- L'hypothèque : il s'agit de l'assurance pour la banque pour récupérer son capital sur la valeur du bien immobilier, si vous deveniez insolvable. Elle n'est pas remboursable mais coûte moins cher qu'une caution.

- La caution  : elle remplit le même office que l'hypothèque. Si elle est plus chère, sachez qu'une fraction est remboursable au terme du prêt si aucun incident bancaire n'est survenu.  Soyez très vigilants sur les conditions qui vous sont proposées.

- L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) : imaginons que vous êtes déjà propriétaire d'un bien dont vous n'avez pas terminé le remboursement de l'emprunt. Vous souhaitez vendre ce bien et profiter du fruit de cette vente pour en acquérir un nouveau. Vous devrez d'abord et par priorité rembourser à la banque le solde du prêt restant à courir sur le premier bien. Ce remboursement, dit "anticipé", est assorti d'une clause prévoyant pour la banque une indemnité, basée sur un pourcentage du reliquat. Vérifiez votre contrat de prêt pour éviter toute surprise, et n'hésitez pas à négocier avec votre banque une diminution de cette IRA, surtout si vous concluez avec elle un nouveau prêt pour l'acquisition du bien suivant.

D'autres options peuvent vous être proposées : assurance-chômage, perte de loyers, gestion, revente... étudiez de près ces offres en vous posant la question : "est-ce que j'en ai vraiment besoin? et si oui, le tarif est-il approprié?"

• Si vous êtes locataire et que vous allez devenir propriétaire
En accédant à la propriété, un certain nombre de dépenses, qui jusqu'à présent étaient prises en charge par votre propriétaire, vont désormais vous incomber :

- La taxe foncière : composée d'une fraction régionale, départementale et communale, et de la taxe sur les ordures ménagères locale, elle est payable annuellement pour tous les propriétaires au 1er janvier de l'année considérée, à échéance du 15 octobre. Dans le neuf, vous êtes exonéré des parts régionales et départementales de cette taxe pendant 2 ans à compter de la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.

- Les charges de copropriété : si le bien que vous allez acquérir fait partie d'un immeuble collectif, les frais de gestion, les travaux votés en assemblée, les assurances de l'immeuble seront désormais intégralement à votre charge, à hauteur de votre quote-part sur l'ensemble.

• Si vous achetez votre résidence principale
... vous allez déménager !
N'oubliez pas d'évaluer le coût de ce déménagement... ni de l'organiser suffisamment à l'avance (que vous passiez par un professionnel ou décidez de vous débrouiller par vos propres moyens).

Pensez aussi à remplir à toutes les formalités relatives à ce changement de domicile : résiliations ou transferts d'abonnements divers, suivi de courrier, papiers d'identité, scolarisation des enfants, immatriculation de véhicules...

• Si vous êtes déjà propriétaire et voulez acquérir votre résidence secondaire ou un bien à louer

La taxe foncière : vous êtes également exonéré des parts départementales et régionales de cette taxe dans le neuf pendant 2 ans. Cependant, il vous faut savoir que les assiettes d'imposition sont supérieures à celles de votre résidence principale.

Si vous louez ce bien, sachez que seule la Taxe sur les Ordures Ménagères est récupérable auprès du locataire. Il est illégal d'appliquer une quote-part des frais de rôle calculée sur le pro-rata de la TOM récupérable.

En savoir plus sur les aides pour le financement d'un projet immobilier

Lorsque vous envisagez un achat immobilier, renseignez-vous sur les aides auxquelles vous êtes susceptibles d'avoir droit.
À chaque type d'aide correspondent des règles... et un parcours du combattant.

Voici quelques points de repère - ils sont généraux, nos conseillers sont à votre disposition pour vous guider, analyser avec vous votre situation et vous orienter :

• Les mesures gouvernementales
Les aides décidées par l'État sont toujours limitées dans le temps pour répondre à des besoins ponctuels, et corriger une mauvaise orientation des indicateurs nationaux.
On a vu ainsi, au cours de la dernière décennie, se succéder les lois "Robien", "Borloo", et dernièrement "Scellier", pour soutenir et encourager les investisseurs à la mise en location de biens immobiliers en contrepartie d'avantages fiscaux, et d'un autre côté le doublement du Prêt à taux zéro et la mise en place de la TVA à 5.5% pour permettre aux ménages modestes d'accéder à la propriété.

Quelle que soit votre situation, intéressez-vous aux mesures en vigueur au moment de votre projet.

En effet, les mesures étalées sur plusieurs années sont fréquemment soumises à des effets d'entonnoir : les premières années bénéficient des aspects les plus avantageux, les suivantes les voient s'amenuiser. Par exemple, votée en 2007, la déduction des intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence principale a été réduite par la loi de finances 2010 à la seule fraction des ménages faisant l'acquisition d'un bien répondant à des normes écologiques...

Gardez à l'esprit qu'attendre le dernier moment c'est risquer de manquer une opportunité.

• Les mesures locales
Les instances régionales et locales (départements et communes ou agglomérations de communes) mettent souvent en place des aides sur des thèmes aussi divers que l'accession à la propriété des ménages modestes, des jeunes, les économies d'énergie, l'accessibilité aux personnes handicapées...

Nos conseillers locaux peuvent vous indiquer les mesures éventuellement existantes dans le secteur où se trouve le bien que vous envisagez d'acquérir.

• Votre employeur
Savez-vous que dans la plupart des entreprises, une cotisation dite "1% logement" est versée à des organismes qui peuvent ensuite, sous conditions d'éligibilité, vous faire bénéficier de prêts et d'aides avantageux ?

Renseignez-vous auprès de votre service des Ressources Humaines pour connaître les solutions auxquelles vous pouvez avoir accès.

• La Caisse d'Allocations Familiales
Parmi la panoplie d'aides sociales directes, votre CAF dispose des APL (Aides Personnalisées au Logement).
Sous conditions de type d'emprunt et de ressources, une quote-part de cette aide pourra être reversée à l'organisme financier auprès duquel vous aurez contracté un prêt, venant ainsi alléger vos mensualités.

Renseignez-vous auprès de votre Caisse d'Allocations Familiales.

• Votre banque
Votre établissement peut vous proposer des produits financiers, généralement basés sur l'effort d'épargne que vous aurez constitué en prévision de votre achat immobilier. Classiquement, il s'agit de PEL (Plans d'Épargne Logement) ou de CEL (Comptes d'Épargne Logement) qui sont assortis, sous certaines conditions, de primes d'État.

Pour vous offrir un "service d'avance" et une étude complète de votre situation personnelle, le Groupe Constructa et le Crédit Foncier de France ont conclu un partenariat privilégié : n'hésitez pas à consulter leurs conseillers et les nôtres !